Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Décryptons en détail la définition du statut LMNP afin d’éclairer les investisseurs souhaitant se lancer dans ce type de placement immobilier.
Mieux vaut savoir où on met les pieds, aussi bien en termes de gestion qu’en termes de fiscalité. Correctement structuré, un investissement LMNP peut vous permettre de rentrer quelques bénéfices avec un locataire.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP concerne principalement les personnes qui louent des logements meublés sans pour autant en faire leur activité professionnelle principale. Pour être considéré comme tel, il faut respecter certaines conditions définies par la législation française. Ainsi, on peut distinguer deux grandes catégories :
- Location meublée classique : Il s’agit d’un bail de location de biens immobiliers meublés destinés à une occupation à titre de résidence principale ou secondaire.
- Location meublée saisonnière : Cette catégorie englobe les locations touristiques, les chambres d’hôtes ou encore les gîtes ruraux, dont la durée d’occupation ne dépasse généralement pas quelques semaines par anrientées vers des clients de passage.
Conditions pour bénéficier du statut LMNP
Pour pouvoir prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel, plusieurs conditions doivent être remplies :
- L’investisseur doit percevoir des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an, ou celles-ci ne doivent pas dépasser 50 % de ses revenus globaux.
- Le logement doit être loué en meublé (c’est-à-dire équipé de l’ensemble du mobilier et des équipements nécessaires à la vie quotidienne) sur une période minimale d’un an ou neuf mois pour les étudiants sur le bail.
- L’investisseur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que professionnel dans le domaine de la location meublée.
Avantages fiscaux du statut LMNP
En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, plusieurs avantages fiscaux peuvent découler de cette activité. En voici quelques-uns :
Exonération de la taxe professionnelle
Les investisseurs qui bénéficient du statut LMNP sont dispensés de payer la taxe professionnelle liée à cette activité, contrairement aux loueurs en meublé professionnel qui y sont assujettis.
Récupération de la TVA sur les biens et services
Les propriétaires ayant opté pour le régime réel simplifié d’imposition ont également la possibilité de récupérer la TVA sur leurs investissements immobiliers et mobiliers, ainsi que sur les prestations de services liées à leur activité de location meublée.
Abattement sur les revenus locatifs
Pour ceux qui choisissent le régime micro-BIC (bénéfice industriel et commercial) de déclaration des revenus, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes issues de la location meublée. Cela permet ainsi d’alléger la base imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Inconvénients du statut LMNP
S’il présente des avantages intéressants, le choix du statut LMNP comporte également quelques inconvénients :
L’obligation d’amortir son bien immobilier
Dans le cadre du régime réel simplifié d’imposition, l’investisseur doit procéder à l’amortissement de son bien immobilier, ce qui entraîne une réduction progressive de sa valeur au bilan. Cet amortissement peut avoir une incidence sur la plus-value lors de la revente du logement.
Le risque de vacance locative
Comme tout investissement locatif, la location meublée n’est pas à l’abri d’une période de vacance entre deux locataires. Il est donc essentiel de choisir avec soin le type de bien et sa localisation pour limiter ce risque au maximum.
La nécessité de suivre attentivement les obligations légales
Les loueurs en meublé non professionnel doivent respecter certaines obligations légales et fiscales pour conserver leur statut. Ils devront notamment déclarer leurs revenus locatifs et respecter les obligations liées à la copropriété et au voisinage (exemple : respect des règles d’urbanisme).
Le régime fiscal LMNP
Les revenus générés par la location meublée sont soumis à deux types de régimes fiscaux possibles :
- Le régime micro-BIC : Ce régime s’applique aux loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, sous réserve de respecter certaines conditions.
- Le régime réel simplifié : Les investisseurs qui réalisent des recettes supérieures à 72 600 € ou ceux qui choisissent volontairement ce régime peuvent prétendre au régime réel simplifié. Ils devront alors tenir une comptabilité et réaliser un bilan en fin d’exercice. Ils pourront notamment déduire leurs charges et amortir leur bien immobilier.
La plupart des investisseurs optent pour la constitution d’une SCI pour simplifier la gestion et profiter d’avantages fiscaux, notamment pour les impôts.
Quel type de biens pour un investissement LMNP ?
Le choix du type de logement est primordial pour réussir son investissement en location meublée non professionnelle. Voici quelques catégories de biens particulièrement adaptées à ce statut :
- Studio et appartements : Souvent très prisés des étudiants, ces logements offrent généralement un rendement locatif intéressant.
- Résidences services : Investir dans une résidence étudiante, de tourisme ou pour seniors permet de tirer profit de la demande croissante dans ces secteurs.
- Maisons individuelles : La location meublée peut également concerner des maisons, notamment en zone rurale ou dans les régions touristiques.
En somme, le statut de loueur en meublé non professionnel est une option intéressante pour un investisseur souhaitant diversifier son patrimoine immobilier et bénéficier de certains avantages fiscaux. Il convient cependant de bien se renseigner sur les obligations légales et fiscales qui en découlent afin de ne pas compromettre son projet.