Un terrain non constructible est une surface immobilière que l’on ne peut pas transformer en habitation ou en lieu de travail.
On a tendance à imaginer qu’il s’agit de surface de terrain perdu, mais pas du tout. Cela ne veut pas dire que ce terrain est inutilisable, car il existe différentes possibilités pour l’exploiter.
Découvrons ensemble comment.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Il s’agit d’un espace naturel que l’on ne peut pas aménager pour y construire une maison, un immeuble ou toute structure en dure. Cela signifie que ce type de terrain n’est pas destiné à accueillir des bâtiments, mais il est possible de l’exploiter de différentes manières.
En France, on estime qu’il existe environ 30 millions de terrains non constructibles, soit près de la moitié du territoire.
Pour quelles raisons un terrain est-il classé non constructible ? Il existe plusieurs raisons qui expliquent que certains terrains ne soient pas constructibles. Les terrains non constructibles sont classés en fonction de leur destination et de leur potentiel d’aménagement.
On peut donc distinguer les terrains agricoles, les forêts, les espaces naturels protégés et les autres terrains (terrains à vocation industrielle ou minière, par exemple).
Pourquoi un terrain est-il non constructible ?
Il y a en premier lieu les terrains situés en zone inondable ou à risque d’inondation. Il s’agit des zones qui se trouvent en bordure de rivière ou de mer et qui sont exposées aux crues ou aux intempéries. Ces terrains ne sont pas constructibles, car ils représentent un danger pour les habitants.
Ensuite, on retrouve les terrains appartenant à des sites classés ou protégés par l’État. Il peut s’agir d’un site naturel, d’un monument historique ou encore d’une zone protégée au titre de la biodiversité. Dans ces cas-là, la construction est interdite afin de préserver l’environnement.
Enfin, il existe des terrains qui ne sont pas constructibles, car ils ne répondent pas aux critères du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le PLU est un document qui définit les règles d’urbanisme applicables à une commune.
Il permet notamment de déterminer quelles zones sont constructibles et quelles zones ne le sont pas. Ainsi, si un terrain ne respecte pas les critères du PLU, il est classé non constructible.
Quelles sont les exceptions ?
Il existe quelques exceptions qui permettent de construire sur un terrain non constructible. Il est d’abord possible de demander une dérogation auprès du service de l’urbanisme de la commune. Cette dérogation peut être accordée pour des raisons d’intérêt public ou pour des motifs particuliers (maison familiale, par exemple).
Il est aussi possible de bénéficier d’une autorisation exceptionnelle de construction délivrée par le préfet. Cette autorisation est accordée dans des cas exceptionnels, comme la construction d’une maison de campagne ou d’un logement social.
Enfin, il est possible de bénéficier du droit de préemption urbain. Le droit de préemption urbain permet à l’État ou à une collectivité locale d’acheter un bien immobilier avant que celui-ci ne soit mis en vente. Cette option est notamment possible pour les terrains situés en zone inondable ou à risque d’inondation.
Comment utiliser un terrain non constructible ?
Il existe plusieurs manières d’utiliser un terrain non constructible.
Transformer le terrain en zone de production d’électricité
La première possibilité est de transformer le terrain en zone de production d’électricité. Il s’agit notamment des terrains que l’on appelle les « friches industrielles ». Ces terrains ont été abandonnés par les industries et ne sont plus constructibles. Ils peuvent cependant être exploités pour y installer des panneaux solaires ou éoliens.
Utiliser la parcelle pour un espace vert ou un potager
La seconde possibilité est d’utiliser le terrain comme un espace vert ou un potager. Il s’agit notamment des terrains agricoles que l’on appelle les « friches agricoles ». En effet, ils peuvent être transformés en espace vert ou en potager collectif avec un abri, par exemple pour une commune ou une copropriété.
Cette option est intéressante, car elle permet de créer un espace verdoyant et généralement apprécié par les riverains.
Utiliser le terrain pour une activité sportive ou de loisirs
La troisième possibilité est d’utiliser le terrain pour projet d’activité sportive ou de loisirs, comme une aire de jeux, une piste cyclable ou un espace plus naturel : randonnée, zone pour VTT…
Utiliser le terrain pour une installation temporaire
Vous pouvez tout à fait utiliser votre terrain pour une installation temporaire, à titre précaire. Cela vous permet d’installer une habitation éphémère : une tente, un camping, un mobile home, un camping-car ou encore une yourte.
Veillez à obtenir au préalable une autorisation de la mairie pour ne pas être dans l’illégalité.
Utiliser le terrain pour installer une piscine
Vous pouvez aussi installer une piscine sur votre terrain, mais attention pas n’importe laquelle. Seule la piscine hors sol est autorisée. Les autres modèles semi-enterrée et enterrée sont par nature considérées comme des constructions à part entière et donc illégales au regard de la loi.
Un terrain inconstructible peut-il devenir constructible ?
Un terrain inconstructible peut dans certains cas devenir constructible. Pour cela, vous devez effectuer une demande motivée par courrier recommandé avec accusé de réception et exposant tous vos arguments. La commune peut accéder à votre demande si elle y trouve un intérêt.
Par ailleurs, si votre terrain est devenu inconstructible suite à une modification du zonage de votre ville, vous pouvez effectuer une opposition.
Investir dans un terrain non constructible et devenir propriétaire peut être intéressant, car son prix est bien moins cher que celui d’un terrain normal. Vous pourrez alors faire une belle plus-value à la faveur d’une modification du plan local d’urbanisme.